Et boliglån, hvor du aldrig skal betale afdrag – og som ovenikøbet har en hyperlav fast rente de næste 30 år.
Det lyder som et rigtig godt tilbud, som alle fire realkreditinstitutter har haft på hylderne til deres kunder siden nytår. Men for nogle boligejere kan det give bagslag – især hvis man bor uden for de områder i Danmark, hvor boligpriserne stiger hurtigst.
Her er boligejerne omkring de største byer, blandt andet i København, blandt vinderne, der ikke blot har tjent godt på stigende boligpriser, men som også med en vis ro i sindet kan benytte sig af låntypen med 30 års afdragsfrihed.
– De kvarterer, man normalt tænker på som klassiske arbejderkvarterer, har for manges vedkommende udviklet sig til velhaverkvarterer de senere år. Den københavnske vestegn er et eksempel, der i dag er et højvækstområde. Har man købt et hus i Hvidovre for 30 år siden, har man skudt papegøjen, siger Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videncenter.
I denne periode er sådanne huse steget over 400 procent – i nogle tilfælde endnu mere.
Ikke en ny opfindelse
Realkreditlån med 30 års afdragsfrihed er faktisk ikke en ny opfindelse. Det var Danske Banks Realkredit Danmark, der åbnede ballet med Flexlife-lånet i 2017. Dengang kunne man godt få 30 års afdragsfrihed, men kun med variabel rente.
Men de seneste måneder har både Totalkredit, Realkredit Danmark, Jyske Kredit og Nordea Kredit fået en fastforrentet variant på hylderne, hvor boligejere med en stor friværdi kan få afdragsfrihed i 30 år og samtidig binde renten fast på blot en procent i hele perioden.
Lånet har nogle specielle kendetegn i forhold til de hidtidige boliglån. Dels kan man kun låne op til 60 procent af boligens værdi. Dels skal boligen vurderes og boligejeren kreditvurderes på ny. Og så er gebyret – altså bidragssatsen – højere end på lån med afdrag eller 10 års afdragsfrihed.
Og så har tre ud af de fire realkreditinstitutter indbygget en betingelse om, at man i nogle tilfælde alligevel kan blive tvunget til at betale afdrag, hvis boligpriserne falder kraftigt gennem en længere periode.
Afdragsfrihed kan ændre sig
Dermed bliver lånet nemlig for stort i forhold til boligens værdi, og så kan man blive bedt om at nedbringe lånet. Det er en markant forskel i forhold til de klassiske 30-årige boliglån, hvor betingelserne ikke ændres, så længe boligejeren betaler sine opkrævninger.
Det er dog en situation, der ikke er videre sandsynlig for de boligejere, der i forvejen har været heldig med at købe bolig i et af de områder, hvor den økonomiske aktivitet er høj. I vækstområder i og omkring København, Århus og enkelte andre byer, stiger boligpriserne i disse år, fordi folk flytter fra land til by, fra industrisamfund til servicesamfund, forklarer Curt Liliegreen.
– Her kan man sagtens tage et 30-årigt afdragsfrit lån og være på rimelig sikker grund. På langt sigt stiger prisen på huset, og så får man en friværdi, selvom man ikke afdrager på lånet. Her kan det være en fin idé, især i forhold til alternativet, hvor folk tager et 10-årigt afdragsfrit lån, og derefter konverterer til et nyt lån for at opnå en ny 10-årig afdragsfri periode. For sådanne konverteringer er heller ikke gratis. Men bor man uden for vækstområderne, er det risikabelt, siger han.
Her udvikler boligpriserne sig svagere, og det er nødvendigt for boligejerne at afdrage på deres lån, så de har lidt at stå imod med, hvis der kommer en periode med prisfald, hvor de er nødt til at sælge.
– Alt andet er uansvarligt, siger Curt Liliegreen.
Kommer man lidt uden for de store byer – især i provinsen – kan man især brænde nallerne, hvis man bruger afdragsfriheden til at købe dyrere hus, end man egentlig burde have købt.
Helst ikke for mange lån
Selvom det endnu er for tidligt at sige noget om udbredelsen, tyder meldinger fra realkreditinstitutterne på, at danskerne foreløbig har taget godt imod de 30-årige afdragsfrie fastforrentede lån. Men det er endnu for tidligt at sige, hvordan de vil udvikle sig de kommende år.
Her er det ikke problematisk, hvis nogle boligejere tager dem – men hvis de bliver for udbredte, kan det skabe problemer, lyder det fra Curt Liliegreen.
– Beliggenheden af den bolig, man køber, betyder mere end før. Tidligere har markedet belønnet dem, der satte sig så hårdt som muligt, som tog en chance. Men hvis disse lån bliver det almindelige, også uden for vækstområderne, kan jeg godt være bekymret for, om det vil påvirke prisdannelsen. Markedet har det jo med at indrette sig efter det billigste lån, siger han.
Lånene med 30 års afdragsfrihed kræver en ny kreditvurdering af boligejeren – også selvom man allerede bor i boligen og allerede har et afdragsfrit lån med en kortere afdragsfri periode. Boligen skal også vurderes igen.
Ældre boligejere og andre med friværdi
Muligheden med lang afdragsfrihed blev oprindeligt ført frem som en god løsning for ældre boligejere, der ville sikre en lav ydelse efter deres pensionsalder. Men også andre boligejere med store friværdier er målgruppen for låntypen, og lånene kan endda tilbydes til boligejere med en højere gæld end 60 procent af boligens værdi – i så fald skal man dog betale afdrag, indtil de magiske 60 procent nås.
Boligpriserne især i København og flere andre store byer har udviklet sig heftigt de seneste år. Det har skabt bekymring for en ny boligboble, ligesom det sås op til finanskrisen i nullerne.
– Bobler er kendetegnet ved, at de brister. Det problematiske ved den nuværende situation er snarere, at boblen ikke brister, at prisen bliver oppe i nogle områder. Det skaber en skæv formueudvikling og gør det sværere at komme ind på boligmarkedet, lyder det fra Curt Liliegren, der maner til besindighed, uanset hvilken låntype, man drømmer om.
– Selvom man bliver godkendt til at købe for et vist beløb, behøver man ikke gå efter det dyreste, man har råd til. Man behøver ikke deltage i budrunder. Det er fornuftigt at tænke sig om, siger han.